Mutui casa: cosa sono la surroga, la sostituzione e la rinegoziazione
Una cosa che forse non è nota a tutti coloro che hanno sottoscritto un mutuo casa è che, nel corso del tempo, esistono diverse possibilità che il debitore ha per modificare le condizioni di tale finanziamento che, come noto, ha tipicamente una lunga durata.
Con il passare degli anni, infatti, le situazioni e le esigenze personali possono cambiare e il debito contratto a suo tempo potrebbe essere troppo pesante da sostenere o, comunque, poco conveniente rispetto alle nuove condizioni del mercato dei mutui.
In questi casi, il mutuatario ha la possibilità di intervenire sul proprio finanziamento per renderlo più adatto alle proprie esigenze.
Esistono infatti diverse soluzioni che permettono di modificare un mutuo in essere. Le principali sono tre: la surroga, la sostituzione e la rinegoziazione. Sono strumenti diversi, ma il loro obiettivo è il medesimo, ovvero migliorare le condizioni economiche del mutuo.
La surroga: trasferimento del mutuo a costo zero
La surroga di un mutuo, nota anche come surrogazione o portabilità, è un istituto che consente di effettuare il trasferimento di un mutuo a una banca diversa; come riportato da Mutui.it, grazie alla surroga il mutuatario ha la possibilità di “abbassare la rata mensile concordando condizioni più favorevoli con la nuova banca”.
La surroga permette di cambiare la tipologia di mutuo (per esempio da mutuo a tasso fisso a mutuo a tasso variabile o viceversa), il tasso d’interesse e la durata del finanziamento.
Un aspetto importante è che questa operazione non comporta costi per il mutuatario. L’unica spesa prevista, invero piuttosto contenuta (35 euro) e spesso sostenuta dalla nuova banca, è il costo di iscrizione della surroga nei registri immobiliari.
La surroga risulta tanto più conveniente quanto più il tasso offerto dalla nuova banca è inferiore rispetto a quello previsto dalla vecchia banca e quanti più anni mancano alla fine del finanziamento.
La sostituzione: un nuovo finanziamento su misura
Un altro istituto al quale si può ricorrere per ridurre le spese relative al mutuo è la sostituzione. È una procedura più complessa rispetto alla surroga in quanto prevede l’estinzione del mutuo attuale e la sottoscrizione di un nuovo finanziamento con una banca diversa.
Dal momento che viene estinto il vecchio debito e che si stipula un contratto con una banca diversa, si può ottenere un mutuo con condizioni del tutto diverse, relativamente al tipo di mutuo, al tasso d’interesse, alla durata e all’importo. Trattandosi di un nuovo contratto, è anche possibile cambiare gli intestatari del finanziamento.
Diversamente dalla surroga, la sostituzione non è una procedura gratuita poiché sarà necessario sostenere le spese per l’apertura del nuovo finanziamento. Inoltre, si deve considerare l’eventuale penale di estinzione anticipata relativa al vecchio mutuo. Prima di procedere, quindi, sono opportune attente valutazioni dei costi.
La rinegoziazione: cambiare le condizioni senza cambiare banca
La rinegoziazione di un mutuo è una procedura con la quale il mutuatario chiede alla banca mutuante di rinegoziare, ovvero modificare, una o più condizioni presenti nel contratto originario.
In altre parole, la rinegoziazione è una trattativa con cui il cliente ha la possibilità di modificare la tipologia, il tasso di interesse o la durata del finanziamento. Non è invece possibile cambiare l’importo.
La procedura di rinegoziazione è gratuita e, diversamente dalla surroga e dalla sostituzione, non prevede il cambiamento della banca.
Non sempre la banca è tenuta ad accettare la rinegoziazione. In questo caso le possibilità del cliente sono essenzialmente quattro: lasciare le cose come stanno, estinguere il mutuo in anticipo, ricorrere alla surroga oppure alla sostituzione.
Come si può notare, quindi, qualora le condizioni di un mutuo non siano ritenute più vantaggiose, il mutuatario ha diverse opportunità a disposizione per ridurre l’impatto economico del prestito.