Comprare casa con la formula di affitto con riscatto: come funziona?

Anche in Italia si può comprare casa con la formula di affitto con riscatto. Ma come funziona? Senza dover ricorrere al mutuo bancario si può optare per l’affitto con riscatto.

L’affitto con riscatto è un contratto che permette prendere in affitto una casa e di diventarne proprietario dopo un determinato periodo di tempo. Il proprietario della casa concede la locazione per un certo periodo di tempo, sapendo che il vero interesse è quello di acquistarla. Al termine della locazione, quella prevista nell’accordo, si procede con l’effettiva compravendita dell’immobile, momento in cui viene tenuto conto, in parte o interamente, dei canoni d’affitto che versati fino al momento.

L’affitto con riscatto include diverse forme contrattuali. Si può decidere insieme al proprietario di firmare un solo contratto o due contratti: uno per il primo periodo di locazione, la cui durata può variare da pochi mesi a 10 anni, e uno per la futura vendita.

L’affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto – rent to buy. Si ha la possibilità, in qualità di affittuario, di esercitare l’opzione di acquisto al termine del periodo di affitto concordato con il proprietario di casa. Se si decide di optare per questo contratto, il canone d’affitto è più alto di quello normale affitto ma più basso della rata di un eventuale mutuo. Questa differenza è un acconto sul prezzo d’acquisto della casa. Sia questa differenza sia il prezzo totale saranno indicati nel contratto e non subiranno, nel periodo accordato, nessun tipo di variazione.

L’affitto con riscatto con preliminare di vendita prevede due contratti distinti: il primo è quello di locazione e il secondo è il preliminare di futura vendita. La trascrizione del preliminare d’acquisto nei registri immobiliari ha effetto per tutta la durata del contratto, con un limite massimo di 10 anni. Questo contratto è chiamato anche buy to rent. Si procede subito con la vendita dell’immobile a un prezzo concordato, per quanto sia dilazionato nel tempo. In questo caso si può scegliere insieme al proprietario se il preliminare vincola entrambe le parti alla compravendita o nessuno, permettendo, in questo modo, di decidere in seguito se concludere o meno l’acquisto della casa.

Affitto con riscatto automatico. Con questa formula non si può scegliere se acquistare casa in un secondo momento. A un certo punto, dopo aver pagato un determinato numero di canoni e/o una specifica somma di denaro, ci sarà un passaggio di proprietà obbligatorio.

L’affitto con riscatto con riserva di proprietà è un contratto con patto di riservato dominio. Una vera garanzia per il proprietario, nel caso in cui ci sia inadempienza. Con questa formula, la proprietà dell’immobile potrà essere trasferita solo dopo avere versato il prezzo totale di vendita. Questo vuol dire che, in caso di inadempienza, si rischia che il proprietario possa richiedere la risoluzione del contratto. In questo caso non si ha più la disponibilità della casa, ma il proprietario dovrà restituire una parte delle somme ricevute in pagamento.

La nuda proprietà. Si ha l’opportunità di comprare casa a un prezzo agevolato, che viene calcolato in base all’età anagrafica del proprietario (applicando un coefficiente elaborato dal Ministero delle Finanze) che intende vendere la casa. Il proprietario può continuare a vivere nell’immobile, perché conserva il diritto di viverci per tutta la vita, con il vantaggio di potere usufruire subito di un buon capitale.

La normativa di riferimento per l’affitto con riscatto è il D.L. 133 del 2014, conosciuto anche come decreto Sblocca Italia, che disciplina, all’articolo 23, tutte le varie opzioni previste e alcune regole generali, come l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari di tutti i contratti con preliminare d’acquisto. La durata della trascrizione dell’affitto con riscatto coincide con la durata del contratto e può arrivare fino al massimo di 10 anni. Una grande differenza rispetto alla trascrizione di tutti gli altri contratti preliminari, che hanno una durata convenzionale di tre anni.

La legge prevede anche che il contratto d’affitto con riscatto possa essere risolto in caso di inadempienza dell’affittuario, nel momento in cui venga superato il numero di ritardi e/o mancati pagamenti previsti dallo stesso contratto, prima della risoluzione.