Investimenti immobiliari in Italia: ecco quale fase stanno vivendo

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Gli investimenti immobiliari rappresentano da sempre un importante volume di affari per l’intera economia in Italia.

L’andamento del settore real estate evidenzia durante i primi sei mesi del 2021 segnali abbastanza incoraggianti, seppure il particolare momento storico che stiamo attraversando invita ad una certa prudenza, spiega Domenico Amicuzi professionista immobiliare che vanta oltre 16 anni di esperienza ed esperto conoscitore delle dinamiche del settore retail.

In seguito all’emergenza sanitaria dovuta al Covid-19 quale fase stanno vivendo attualmente gli investimenti immobiliari?

Il settore real estate può essere suddiviso in cinque principali macro aree: residenziale, logistica, retail, industriale ed uffici. Chiaramente ognuno di essi ha avuto ripercussioni di diversa natura a causa della pandemia.

In questo momento però in Italia il mercato immobiliare gode sicuramente di buona salute ed oltre ai segmenti “classici” stanno emergendo asset alternativi come quello inerente la salute (cliniche, edifici dedicati al “senior living”e le Residenze Sanitarie Assistenziali – RSA) e legati alla tecnologia (data centre e centraline).

Gli investimenti immobiliari in Italia riguardanti il commercial real estate nel corso del primo semestre del 2021,secondo quanto stimato dall’ultimo report di CBRE, ammontano a 3,2 miliardi di euro (registrando un calo del 22% rispetto il primo semestre 2020).

La logistica ed il residenziale rappresentano i settori che stanno attirando maggiore interesse da parte degli investitori, mentre il comparto alberghiero ed del retail vivono una fase di luci ed ombre.

Il comparto immobiliare retail come sta reagendo al lungo periodo di chiusura della maggior parte delle attività?

Il retail rientra sicuramente tra i più penalizzati nel settore real estate a causa dalle restrizioni imposte dai vari DPCM.

Subito dopo il periodo di chiusure che ha contrassegnato il periodo compreso tra Ottobre 2020 e Maggio 2021, si è registrata una forte ripresa degli ingressi nei centri commerciali contemporaneamente con un rallentamento della crescita dell’e-commerce.

Elementi che testimoniano l’importanza per i clienti di dover visionare dal vivo i prodotti da acquistare e quindi di visitare i negozi fisici.

Guardando agli investimenti immobiliari nell’asset class retail, i primi tre mesi del 2021 hanno registrato volumi d’investimento pari a 80 milioni di euro, un calo rispetto al primo trimestre del 2020 che riflette ancora l’incertezza degli investitori su questo  comparto, dove per la ripartenza degli investimenti nei centri commerciali occorre probabilmente attendere la fine del 2022.

Non a caso nel corso del primo semestre 2021 il mercato immobiliare retail è stato trainato principalmente dal settore high street, con Milano città preferita dagli investitori.

In base alla sua esperienza quali saranno le tendenze per il futuro nel retail?

Dove sussistono situazioni di maggiori criticità,già esistenti in periodo pre-Covid, nel breve tempo potremo assistere ad una razionalizzazione delle reti di vendita con i format che presumibilmente subiranno un ridimensionamento o un riposizionamento dei negozi fisici.

A causa della riduzione dei fatturati per il retail si prevede una riduzione del canone al mq/anno, legato esclusivamente al risultato economico, diversamente per i canoni di locazione “tradizionali” la tendenza è quella di una certa stabilità dei rendimenti.

Oltre il comparto della logistica ci sono anche altri rami che hanno avuto riflessi positivi?

Sicuramente la logistica sta attraversando un momento molto positivo grazie alla crescita dell’e-commerce che sta proseguendo a gonfie vele e probabilmente proseguirà ancora per almeno 2-3 anni.

Mentre gli uffici stanno vivendo un periodo di profonda evoluzione rivolta verso un concetto di spazi flessibili e modelli organizzativi agili, rimpiazzando i tradizionali orari stabiliti e le postazioni di lavoro assegnate, vedendo in futuro tendenzialmenteridurre le superfici da destinare alle postazioni di lavoro fisse.

Quale impatto avranno sul mercato real estate in Italia i fondi europei del Pnrr?

Indubbiamente il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza garantisce all’Italia una certa solidità ed attendibilità soprattutto agli occhi degli investitori internazionali i quali alimentano il 68% delle operazioni immobiliari nel nostro paese.

Bensì dei fondi europei non beneficerà solamente l’Italia ma anche altri paesi Europei, motivo per cui reputo che per il mercato immobiliare gli effetti positivi diretti,quantomeno nel breve e medio periodo, risulteranno modesti e principalmente focalizzati sul miglioramento della rete infrastrutturale.

Invece la questione ambientale che effetti positivi può produrre sul settore immobiliare?

Grandi capitali Europee come Parigi, Amsterdam e Copenaghen hanno già avviato da tempo il processo orientato alla trasformazione in “smart city”, puntando alla sostenibilità attraverso la riduzione di emissioni di anidride carbonica ed evitando gli sprechi.

In Italia secondo quanto stimato dall’ISTAT su una base di circa 11 milioni di edifici ad uso residenziale il 60% è stato realizzato prima del 1980 e di questi circa 5 milioni risale addirittura ad inizio anni ’70.

E’palese la necessità di tagliare quanto prima le emissioni di CO2, ed in questo ambito in Italia il settore immobiliare può, anzi deve, giocare nei prossimi anni un ruolo da protagonista, creando dei benefici ambientali ed al contempo anche un nuovo tipo di economia.

Fenomeno che in un certo senso ha iniziato a muovere i primi passi attraverso l’introduzione  dell’ecobonus in ambito edilizio.