Contrazione del mercato immobiliare turistico
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni nelle località turistiche di montagna hanno registrato una contrazione del 2,8%. Tra le regioni ad alta vocazione turistica il ribasso più forte dei prezzi si è registrato in Piemonte che chiude il semestre con una diminuzione del 3,8%. A seguire i comuni del Trentino Alto Adige che hanno visto le quotazioni contrarsi del 3,1%. Le località della Valle d’ Aosta segnalano un ribasso dell’1,9% mentre quelle dell’Abruzzo sono rimaste stabili.
Si registra una generalizzata diminuzione della disponibilità di spesa, un interesse per le località minori o per le zone dove poter acquistare a prezzi più contenuti. Per lo stesso motivo hanno appeal anche le soluzioni da ristrutturare. Il bilocale ed il piccolo trilocale costruiti in stile montano attirano sempre i potenziali acquirenti. Sempre apprezzate le zone servite, vicine agli impianti, in posizioni soleggiate.
Valle d’Aosta
Le località turistiche della Valle d’Aosta hanno ceduto l’1,9% nella prima parte del 2013.
Nella Valle d’Ayas gli acquirenti di seconda casa sono quasi esclusivamente italiani, provenienti dalla provincia occidentale di Milano, Genova e dal Piemonte. Meno presenti gli stranieri che provengono generalmente dal Nord Europa (Inghilterra su tutte, a seguire la Scandinavia) e sono attivi solamente a Champoluc. La domanda si focalizza su soluzioni indipendenti ubicate in zone esterne e verdi, il budget si attesta a 200-400 mila €, ma difficilmente tali cifre sono sufficienti. Infatti la diminuita disponibilità di spesa ha comportato una contrazione delle quotazioni immobiliari delle località turistiche della Valle d’Ayas del 4,4% con le seguenti variazioni: Brusson (-2,9%), Antagnod (-2,5%) e Champoluc (-5,7%).
Brusson sorge su un’area pianeggiante nella media Val d’Ayas, caratterizzata dalla presenza di un anello per lo sci di fondo di 5, 10, 15 o 25 km, omologato anche per gare internazionali. La parte vecchia e il laghetto sono le zone più apprezzate (la prima per la vista, la seconda perché ben soleggiata): i valori oscillano tra 4000 e 4500 € al mq e raggiungono 5000 € al mq se l’immobile è stato ristrutturato e riqualificato in pieno stile valdostano (pietra e legno). Nel Centro del paese è possibile acquistare bilocali e trilocali di media qualità, ricavati da un ex albergo dismesso, al prezzo di 3500-4000 € al mq. Di particolare interesse è Estoul, frazione situata in un’area soleggiata caratterizzata da piste di discesa, snow park e un anello di 5 km di piste da sci di fondo e ben collegata con un servizio di navetta attivo tutto l’anno. Ciò sopperisce alla carenza di servizi e determina una buona tenuta delle quotazioni immobiliari, che si attestano intorno a 4000 € al mq per ville indipendenti realizzate in pietra e legno. Tiene bene anche Vollon grazie al suo territorio pianeggiante, alla presenza di verde e dei negozi di prima necessità; l’offerta consiste in appartamenti degli anni ’70-’80, che si valutano 3500-4000 € al mq. Edilizia simile ad Extrepiéraz, dove normalmente acquista chi era stato precedentemente in villeggiatura: nonostante soffra per la minore luminosità, tiene abbastanza bene perché i valori sono più bassi (circa 3000 € al mq) e per la presenza di negozi.
La località più rinomata della valle è Champoluc, uno dei due abitati principali del comune di Ayas (l’altro è Antagnod) dove si concentrano locali, negozi e servizi di ogni genere, nonché gli impianti di risalita, situati nel centro del paese. Qui ci sono abitazioni tipo “Rascard”, ma la maggioranza è stata realizzata negli anni ’60-’70: l’usato da ristrutturare costa 4000 € al mq, quello già ristrutturato può salire a 5000-6000 € al mq. Route Ramey è la strada principale con quotazioni che possono oscillare da 4200-4300 € al mq fino a 5000 € al mq. Nella zona limitrofa al parcheggio dell’impianto di risalita e al parco giochi si sta procedendo alla ristrutturazione del Palazzetto dello Sport, che diventerà multifunzione e ospiterà una piscina e un centro benessere; a Frachey, invece, è stato ampliato il nuovo campo da golf, passato da 3 a 9 buche. L’apertura nel 2010 della funivia che collega Frachey alla Valle di Gressoney ha portato una buona rivalutazione delle abitazioni ivi presenti: si tratta di condomini degli anni ’70, valutati in buono stato a 4000-5000 € al mq. Si sta rivelando interessante Periasc, frazione che si sviluppa a 4 km da Champoluc quasi al bivio per Antagnod: questa è una zona pianeggiante, soleggiata, dotata di tutti i servizi e toccata dalla navetta che porta fino al punto in cui si può ammirare la catena del Monte Rosa. Il nucleo storico si sviluppa intorno alla Chiesa; la parte esterna è composta da condomini degli anni ’60-’80, che si valutano da 2000-2500 € al mq (allo stato originario) a 4500 € al mq (ristrutturati).
Antagnod è particolarmente apprezzata per la sua posizione, in quanto è soleggiata sia in estate sia in inverno e da ogni sua parte è possibile godere di una vista completa della valle e del Massiccio del Monte Rosa. La chiesa di San Martino costituisce il nucleo storico del paese, attorno a cui la maggior parte delle abitazioni si è sviluppata negli anni ’70, i prezzi oscillano tra 3500 e 5000 € al mq. Recentemente è stato completato il residence “Colonia di Genova”, composto esclusivamente da case vacanza che sono proposte a circa 5000 € al mq. In posizione più elevata si sviluppa Barmasc, caratterizzata da villette indipendenti e adatta a chi cerca tranquillità e vista ed è disposto a rinunciare ai servizi; i valori si attestano intorno a 4500 € al mq.
Il mercato immobiliare turistico nella Valle del Gran San Bernardo ha registrato una sostanziale stabilità nelle quotazioni. Si registrano difficoltà nella vendita di tipologie più costose cosicché il mercato è alimentato dalle compravendite di soluzioni dal prezzo compreso tra 70 e 150 mila €, ma le caratteristiche ricercate (casette indipendenti in pietra e legno con tetto in losa) non sempre sono facili da trovare a queste cifre. A cercare la seconda casa ci sono soprattutto turisti piemontesi, liguri e lombardi, accanto a una sporadica presenza di belgi, francesi e inglesi: nonostante il budget degli stranieri sia più alto (circa 250 mila €) e non si riscontrano particolari differenze nelle richieste (piacciono sempre le zone vicino alle piste), eccetto una preferenza dei britannici verso soluzioni più isolate e tranquille.
Il comune più richiesto della Valle del Gran San Bernardo è Etroubles, vasto borgo storico del ‘700-‘800 composto da numerose frazioni, che ha nel centro una zona pedonale dotata di negozi e dei principali servizi. Il centro storico offre le tipiche case valdostane indipendenti, realizzate in pietra e legno con pavimenti in porfilo e tetti in losa, che, già ristrutturate, si scambiano a 2200-2300 € al mq. Di particolare interesse è Éternod, dove è in corso la ristrutturazione di 7 unità abitative: riportate esternamente allo stato originario, con pietra a vista, dotate di riscaldamento autonomo e canna fumaria, il prezzo di 2000 € al mq sta avendo un buon riscontro. Interessante anche Saint-Oyen, piccolo borgo che offre tipologie similari a Etroubles, sia nell’offerta sia nei prezzi. Procedono bene i lavori di realizzazione della nuova galleria che parte alle porte di Etroubles per terminare sopra Saint-Oyen.
Piace sempre Saint-Rhémy-en-Bosses, grazie alla vicinanza delle piste da discesa (25 km) e sci di fondo e alla comodità di effettuare escursioni. La parte più richiesta si sviluppa nelle vicinanze del comprensorio “Crevacol”, dove una tipologia indipendente di buona qualità costa 2000-2200 € al mq; il centro del paese offre le tipiche case valdostane, ma i valori sono più bassi e si attestano a 1900 € al mq.
Ollomont rappresenta un’ambita meta turistica invernale, grazie alla pista da discesa, a quella per lo sci di fondo, allo snow park vicino allo skilift. Tra la fine degli anni ’90 e gli inizi del 2000 sono state realizzate numerose soluzioni indipendenti, villette e chalet con prezzi variabili tra 150 e 500 mila €, ma difficilmente si riescono a concludere trattative su cifre così alte. Delle frazioni si segnala Bas, dove sono state vendute case indipendenti di 70 mq, corredate di giardinetto privato, a circa 140 mila €.
Gignod e Roisan sono comuni di stampo prettamente residenziale, mentre Valpelline ha anche una vocazione turistica. Nella parte centrale di quest’ultima località si possono acquistare appartamenti in piccoli condomini, realizzati fino al 2005-2007, a 1900-2000 € al mq; nella frazione Vaud si sta procedendo alla ristrutturazione di due rustici, uno di 350 mq e l’altro di 100 mq, con giardino annesso che verrà adibito a parcheggio, le cui quotazioni dovrebbero oscillare intorno a 2000 € al mq. Gignod è un paese ben collegato con il capoluogo e dotato di tutti i servizi di prima necessità, piscina coperta e scuole (nido, asilo, elementari e medie): un appartamento in una villetta quadrifamiliare costa 2300-2500 € al mq, una porzione di bifamiliare tra 250 e 400 mila €, mentre un appartamento in condominio si valuta 2000 € al mq. Le zone più ambite di Gignod sono le frazioni Variney e Chez-Roncoz, dove è possibile acquistare tipologie indipendenti realizzate nel 2009, di 75 mq dotate di giardino e box auto, a 250 mila €. Roisan presenta edilizia e prezzi molto simili a Gignod, nonostante i servizi siano meno numerosi.
Le località turistiche della Valdigne non hanno mostrato variazioni nei prezzi, la situazione si sta stabilizzando e si avvertono i primi segnali di una possibile ripresa. La domanda è prettamente turistica e i tagli più ricercati sono bilocali e trilocali. La zona desiderata cambia a seconda del tipo di turismo: chi opta per l’estate sceglie località servite e possibilmente in centro al paese, chi ama sciare si orienta nelle vicinanze delle piste e della strada statale che collega le località. Gli stranieri, in genere, cercano soluzioni più indipendenti, ubicate anche in zone più dislocate.
Di Morgex è sempre apprezzata La Ruine, frazione molto servita, pianeggiante e immersa nel verde: una tipologia signorile in pietra e legno, ristrutturata recentemente, costa da 4800 a 5800 € al mq (con punte di 6000 € al mq se inserita in un contesto panoramico), mentre per l’usato in buone condizioni si spendono circa 4000 € al mq. Piace anche la parte centrale e semicentrale che si sviluppa sul versante sinistro (verso le frazioni VIllair e Lavancher) perché ben soleggiata anche in inverno: uno dei 10-15 appartamenti nei condomini degli anni ’70-’80 costa 2500-3000 € al mq in buone condizioni, il prezzo sale a 4500-4800 € al mq per i rustici in pietra e legno ristrutturati e tocca 5000 € al mq per le mansarde. L’offerta edilizia di Villair è prestigiosa, quella di Lavancher riguarda condomini e case degli anni ’70-’80, ma i prezzi sono abbastanza simili e oscillano tra 4500 e 5000 € al mq. Sul versante sinistro di Morgex si sviluppano Previllair e Biolley: nella prima frazione ci sono condomini della metà degli anni ’70 (valore massimo 2500 € al mq), la seconda è un borgo molto caratteristico con le tipiche case valdostane, il cui valore raggiunge 3000 € al mq.
La Salle è un comune più collinare, posizionato a 1000 metri di altitudine e soleggiato anche in inverno. La parte collinare è ben esposta e molto caratteristica, ma soffre per la lontananza dai servizi, pertanto le quotazioni scendono a 4000-4500 € al mq sul nuovo/ristrutturato. Molto richiesta è la frazione Echarlod, situata a circa un chilometro dal centro sul versante orientale della valle, ben servita e ben esposta: una soluzione ristrutturata costa 5000 € al mq, ma ci sono tipologie proposte a 5500 € al mq (tuttavia le compravendite sono difficili a queste cifre). Specularmente a Echarlod e sul versante occidentale, si sviluppa la frazione La Clusaz dove sono state effettuate ristrutturazioni con materiali di buona qualità: una casa in pietra e legno, contenente una decina di appartamenti, presenta valori di 5500 € al mq.
Una delle località turistiche più ambite è Cogne, che si sviluppa alle spalle del Monte Bianco e alle pendici del Massiccio del Gran Paradiso. La parte più richiesta è sempre quella centrale, grazie alla vista sul Gran Paradiso, alla presenza di tutti i principali servizi e all’affaccio su Prato Sant’Orso; le tipologie presenti risalgono agli anni ’70, ma ve ne sono degli anni ’80 e fino agli anni ’90, le quotazioni medie oscillano tra 6000 e 7000 € al mq. Chi preferisce zone più panoramiche con vista sul Gran Paradiso, sul Monte Grivola e, in parte, sul Monte Bianco si sposta nelle frazioni laterali, tuttavia a scapito dei servizi. La località principale è Épinel, borgo caratteristico dove sono in aumento i servizi e le attività commerciali: una soluzione indipendente in pietra e legno costa 2500-3000 € al mq allo stato originario e 3000-3500 € al mq se già ristrutturate. Valori più alti (4000-5000 € al mq) si incontrano a Montroz e Les Coutes, frazioni collocate a metà altezza della collina di Cogne, dove sono presenti diversi condomini e soluzioni bifamiliari di nuova realizzazione. Gimillan sorge su un poggio laterale della vallata e gode di un’ottima vista sul Gran Paradiso e sulla Grivola, fattore che compensa la minore presenza di servizi e, pertanto, le quotazioni si mantengono intorno a 4500 € al mq. Lillaz è un borgo caratteristico, punto di partenza per escursioni e sci di fondo, apprezzato per le sue cascate, che sta incontrando difficoltà perché è ben servito solo nei mesi estivi: le abitazioni risalgono agli anni ’70-’80, per una quotazione media di 2500-3000 € al mq.
Courmayeur è tra le località turistiche più rinomate dell’arco alpino, sorge nell’alta Valdigne ai piedi del Monte Bianco e costituisce un mercato a sé stante. Il Centro del comune è ricco di attività commerciali e ospita condomini degli anni ’70 e le tipiche case in pietra e legno valdostane, che risalgono al ‘700-‘800: una tipologia da ristrutturare costa 6000-8000 € al mq, una già ristrutturata 11-12 mila € al mq, ma i prezzi possono raggiungere 15 mila € al mq su via Roma, zona molto pregiata. Seppur in numero ridotto, sono presenti anche piccoli condomini degli anni ’90, dove un appartamento costa 8-10 mila € al mq. Nella parte semicentrale di Courmayeur si sviluppano le frazioni VIllair e La Saxe, dove sono presenti condomini degli anni ’70 che si valutano 7000-8000 € al mq se ristrutturati e 5000-6000 € al mq se in buone condizioni. Il principale impianto sciistico parte da Pussey, frazione ubicata tra il centro e Verrand, ricca di ville degli inizi del ‘900, spesso frazionate in appartamenti di notevole prestigio, le cui quotazioni raggiungono 13-14 mila € al mq. Dolonne è un piccolo borgo pianeggiante e ben soleggiato, dove ci sono anche le piste di rientro: le tipiche case in pietra e legno ristrutturate costano 8-10 mila € al mq, un appartamento in condominio degli anni ’60 si valuta 6000 € al mq, mentre un villino singolo, realizzato nel 2000, disposto su due livelli di 60 mq ciascuno e dotato di box auto, raggiunge 2 milioni di euro. Da segnalare che, a Entrèves, i lavori di realizzazione della nuova funivia che porterà direttamente sul Monte Bianco stanno procedendo bene e dovrebbero terminare nel 2015.
Pré-Saint-Didier si trova a metà strada tra La Thuile e Courmayeur, è una località rinomata per le sue terme e piace anche se è meno soleggiata. Il Centro offre un’edilizia variegata, con abitazioni storiche, alcune già ristrutturate, accanto a tipologie degli anni ’70: l’usato in buone condizioni si scambia a 4000 € al mq, il prezzo sale a 6000-7000 € al mq per le tipologie ristrutturate. Molto importante e apprezzata è Verrand, borgo storico ubicato al confine con Courmayeur, dove si possono acquistare case tipiche valdostane e villette immerse nel verde. Le quotazioni del ristrutturato si attestano a circa 8000 € al mq, leggermente di più rispetto ad un appartamento di fine anni ’90-inizi 2000 nel complesso “Courmaison” a Pallesieux, dove il prezzo non supera 7500 € al mq. Sempre in quest’ultima frazione, un appartamento in condominio degli anni ’80 costa 5000-5500 € al mq.
La Thuile è una delle località sciistiche europee più note, grazie al collegamento con la località francese di La Rosière, ai 160 km di piste e ai 38 impianti di risalita. Particolarmente apprezzati il borgo storico, dove un rustico ristrutturato costa 7000 € al mq, e la frazione Arly, che ospita condomini degli anni ’70 (valori di 4000-5000 € al mq) e costruzioni molto recenti, ossia appartamenti in piccoli contesti condominiali e villette bifamiliari (circa 6500 € al mq). Numerose le richieste per Entrèves, frazione situata poco prima degli impianti di risalita, in cui le quotazioni del ristrutturato si attestano a 6000-7000 mila € al mq e raggiungono 7500 € al mq per le mansarde. Interessanti anche Petite Golette e Grande Golette, frazioni molto vicine tra loro ma di diverso stampo; la prima è una zona più aperta e soleggiata, la seconda è più ampia ma il borgo è più chiuso: i prezzi sono abbastanza simili e oscillano tra 3500-4500 € al mq dell’usato in buone condizioni e 6000 € al mq del nuovo/ristrutturato, fino a punte di 7000 € al mq per mansarde particolarmente prestigiose.
Torgnon è una località turistica nella Valle del Cervino che insieme ad Antey sta attirando acquirenti in questo momento di mercato. Infatti la presenza di abitazioni a prezzi più bassi rispetto a località più conosciute ha reso dinamico la domanda da parte di coloro che vogliono acquistare una casa vacanza e che hanno una disponibilità di spesa più contenuta.
Di Torgnon piace la presenza degli impianti, dei servizi e di uno snow park oltre alla posizione soleggiata.
E’ apprezzata sia di inverno sia d’estate per la possibilità di realizzare passeggiate.
Antey è all’imbocco della Valle del Cervino, non è lontana dalla più rinomata Cervinia ed è in posizione comoda da raggiungere dall’autostrada.
In entrambi i comuni si sta procedendo a realizzare interventi finalizzati alla riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente piuttosto che alla costruzione di nuove abitazioni.
A Torgnon le richieste sul nuovo sono di 3500 € al mq mentre ad Antey i valori sono di 3200 € al mq. La maggioranza degli immobili della zona sono stati costruiti tra gli anni ’40 e gli anni ’80 e le quotazioni medie delle abitazioni usate sono di 2800 € al mq a Torgnon e 2500 € al mq ad Antey.
La maggioranza degli acquirenti arriva da Milano, Alessandria e Torino e sono alla ricerca di bilocali su cui investire cifre medie di 120-130 mila € e di trilocali dal valore compreso tra 150-180 mila €. Si ricercano tipologie che sono comode per raggiungere gli impianti, luminosi, ben tenuti. Tra le tipologie apprezzate ci sono anche soluzioni indipendenti in pietra e legno, possibilmente con bella vista.
A Torgnon piace la parte più alta, situata vicino agli impianti mentre di Antey si apprezza soprattutto la parte centrale più vicina ai servizi.
Piemonte
Sono stabili le quotazioni delle abitazioni a Bardonecchia nei primi sei mesi del 2013. Molti residenti alla ricerca della prima casa si stanno orientando sul trilocale. Chi cerca la casa vacanza si orienta su immobili dal valore compreso tra 170 e 220 mila € (bilocali o piccoli trilocali), costruiti in stile montano, in legno e pietra. I potenziali acquirenti arrivano dal Piemonte e dalla Liguria; spesso prediligono le zone centrali dove ci sono abitazioni costruite negli anni ’50 che, in buono stato, si scambiano a prezzi medi di 3500 € al mq. Una delle zone più apprezzate è quella del “Borgo Vecchio” dove, negli ultimi anni, sono state costruite numerose abitazioni in stile montano per le quali le richieste sono di 6500 € al mq. Le soluzioni ristrutturate, soprattutto “granges”, sono acquistabili a valori medi di 4500 € al mq.
Piace anche la zona di Campo Smith – Campo Principe che sorge nei pressi degli impianti di risalita e offre abitazioni di nuova costruzione per le quali si chiedono prezzi medi di 7000 € al mq anche se, al momento, non trovano molto riscontro sul mercato dal momento che il nuovo si colloca a 5000 € al mq.
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni a Cesana, Claviere e Sansicario sono in leggera diminuzione perché la disponibilità di spesa di chi acquista in zona è diminuita ma a Cesana e a San Sicario il mercato immobiliare ha dato segnali di ripresa a partire dall’estate.
I potenziali acquirenti, provenienti soprattutto dalla Liguria e dal Piemonte, sono alla ricerca di bilocali e di trilocali a cui destinare rispettivamente un budget che non supera 140 e 200 mila €.
Cesana è la località più ricercata perché sorge al centro della Via Lattea ed è ben collegata con Claviere e con Sansicario tramite seggiovia e cabinovia. A Cesana, in questo momento, si compravendono soprattutto appartamenti usati, costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’80 e che hanno valori medi di 2400 € al mq.
Cesana insieme ad Oulx è la località del fondovalle che, in seguito alla crisi di mercato, ha attirato l’attenzione dei potenziali acquirenti perché hanno prezzi più accessibili.
Anche a Claviere in questo momento si registra una bassa offerta immobiliare (poche le nuove costruzioni e poche le abitazioni usate messe in vendita) che ha contribuito a tenere i prezzi elevati.
Sul mercato delle nuove costruzioni si registra poco movimento anche perché in queste zone la disponibilità di spesa per il nuovo non supera i 4000 € al mq.
Sul mercato degli affitti si registrano già delle richieste per la prossima stagione ma si nota uno spostamento della domanda nel tempo, dovuto soprattutto a fattori climatici che posticipano le prime nevicate.
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni degli immobili a Sauze d’Oulx sono in diminuzione. Spesso si registra una certa distanza tra la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti che è in diminuzione e le richieste dei proprietari più restii ad adeguarle alle dinamiche di mercato. Chi vuole investire infatti si indirizza verso cifre intorno a 100 mila €. Si chiedono maggiormente bilocali in posizione comoda e con esposizione soleggiata. Il centro di Sauze D’Oulx, compreso tra piazza III Reggimento Alpini e piazzale Miramonti, è molto richiesto perché ben servito, l’area è caratterizzata da appartamenti costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70 che si vendono, se non ristrutturati, ma in buone condizioni a prezzi medi di 2800-3000 € al mq. In questa zona è possibile acquistare anche soluzioni storiche ristrutturate con una spesa che oscilla tra 4000 e 4500 € al mq. Da segnalare che in zona Jovenceaux è stata completata la realizzazione di appartamenti e soluzioni indipendenti venduti tra 3500 e 4500 € al mq. Leggermente superiori le quotazioni del nuovo in zona Grand Villard , le quali si attestano anche qui su valori non superiori a 4500 € al mq. Il buon rapporto qualità-prezzo rende interessante l’area di Richardette, dove ci sono appartamenti degli anni ’70 scambiati a prezzi medi compresi tra 2000 e 2500 € al mq.
Da segnalare inoltre un aumento delle richieste di appartamenti da affittare per l’intero anno da parte di turisti che intendono soggiornare a Sauze D’Oulx nella stagione invernale, in quella estiva e nel fine settimana. In questo caso la spesa media per l’affitto di un bilocale è compresa tra 400 e 450 € al mese.
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni ad Oulx hanno registrato un ribasso, che ha determinato una ripresa della domanda da parte di coloro che non hanno un budget molto elevato da destinare all’acquisto immobiliare. Tra le zone più richieste c’è quella di Gad che si caratterizza per la presenza di nuove costruzioni che attirano acquirenti “over 50” che comprano trilocali da destinare alla casa vacanza e da dividere con i figli/nipoti. Le quotazioni del nuovo sono di 3000-3200 € al mq. Si tratta di case tipiche di montagna con camino e finiture in pietra e legno.
Si sono mantenute stabili le quotazioni delle abitazioni nelle zone centrali di Oulx in particolare su corso Montenero dove ci sono villette indipendenti e semindipendenti che sono acquistate da un target di clienti che hanno una buona disponibilità di spesa ( si investe anche un capitale superiore a 300 mila €).
Da segnalare che, negli ultimi tempi, si sono registrati acquisti dai valori intorno a 50 mila € o comunque inferiore a 100 mila € ed eseguiti da famiglie giovani che nel Borgo Vecchio acquistano soluzioni poste in antichi palazzi che necessitano di piccoli lavori di ristrutturazione.
Sempre apprezzate le zone di Cotolivier e via Cazzettes dove ci sono abitazioni realizzate a partire dagli anni ’70. Cotolivier è una zona verde e collinare con condomini di piccole dimensioni in stile montano e villette a schiera che si scambiano a valori medi di 2500-3000 € al mq. Lo stesso parco immobiliare è presente anche in via Cazzettes a valori medi di 2500 € al mq.
Richiesta anche la frazione di Savoulx apprezzata per l’esposizione e la presenza di baite ristrutturate e quella di Salbertrand dove sono in corso interventi di riqualificazione.
Oulx è un centro servito, apprezzato per la media altitudine e la presenza dei servizi. Più difficile che sia ricercata da chi si reca in montagna per motivi sportivi visto che gli impianti sono distanti alcuni chilometri.
Da segnalare la contrazione della domanda di locazioni invernali a causa della bassa disponibilità di spesa ei turisti.
A Sestriere nella prima parte del 2013 le quotazioni della abitazioni sono diminuite del 6,9%. I ribassi si sono concentrati in particolare nelle aree periferiche, mentre la parte centrale ha mantenuto i propri valori essendo sempre molto richiesta. Il centro di Sestriere, adiacente alle piste da sci, è ricercato soprattutto da persone con una buona disponibilità di spesa che, spesso, utilizzano la seconda casa nel week end per permettere ai figli di svolgere attività agonistiche legate agli sport invernali. Chi invece cerca la casa vacanza per trascorrere il periodo estivo di solito preferisce zone più decentrate, più accessibili dal punto di vista dei prezzi e dove si possono acquistare tipologie con giardino. La richiesta di seconde case a Sestriere proviene da turisti in arrivo dalla Liguria, in particolare Genova, dal Piemonte ed in parte minore da Milano e Pavia. Sestriere si è sviluppata negli anni ’60, ’70 ed ’80 e nella seconda parte degli anni ’90. I prezzi variano in base alle diverse tipologie condominiali ed alle diverse zone e oscillano tra 2000 e 5000 € al mq. Continuano i lavori per la realizzazione del complesso “Le Torri dei Principi”, si tratta di quattro torri realizzate con uno standard qualitativo elevato che si affacciano direttamente sulle piste sciistiche. Le richieste dei costruttori per queste tipologie si attestano tra 4000 e 6000 € al mq. Apprezzate anche le borgate di Sestriere che si trovano a circa 3 chilometri dal centro del paese e che evidenziano quotazioni più contenute, comprese tra 2000 e 2500 € al mq.
A Pragelato nel primo semestre del 2013 i prezzi delle case sono diminuiti del 2,8%. A cercare le seconde case sono in genere turisti provenienti da Torino, in particolare dall’area sud di Torino e da Pinerolo grazie alla realizzazione del raccordo stradale Torino-Pinerolo che ha migliorato la viabilità ed ha velocizzato i collegamenti con Pragelato. Da segnalare anche qualche richiesta di turisti provenienti dal cuneese. La domanda di chi acquista per trascorrere le vacanze estive si distribuisce tra l’area adiacente al centro sportivo Kinka e zona Plan, quest’ultima rivitalizzata dopo il 2012 grazie all’insediamento di un nuovo Club Méditerranée. L’area del centro sportivo Kinka è caratterizzata dalla presenza di negozi, servizi e strutture sportive. Chi invece cerca per trascorrere la stagione invernale si focalizza su Plan e Pattemouche, ai piedi della Val Troncea dove si trova la funivia che collega alla Via Lattea. Plan è un’area in continuo sviluppo dove ci sono tra l’altro un campo da golf e la pista olimpionica di sci di fondo. La parte centrale di Pragelato è sorta negli anni ’80, ma si possono acquistare anche appartamenti di nuova costruzione a 2500-2600 € al mq. Prezzi più elevati si registrano in zona Plan, dove l’offerta immobiliare è bassa ed i valori del nuovo si attestano su 3500 € al mq. Signorile la borgata di Villardamond caratterizzata da baite ristrutturate con vista panoramica sulla valle.
Trentino Alto Adige
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni di Folgaria non hanno registrato significative oscillazioni. Si segnala però una contrazione della domanda e della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.
Questo aumenta il divario esistente tra le richieste dei venditori e la potenzialità di spesa degli acquirenti, rendendo difficile l’incontro tra domanda ed offerta.
La maggior parte degli acquirenti sono gruppi familiari provenienti soprattutto dalla zona del basso Veneto, (Padova e Vicenza), dalla Lombardia e dall’asse del Brennero (Bologna, Modena e Verona).
A Folgaria, Costa e Serrada la tipologia più richiesta è sempre il trilocale con una superficie di 50-70 mq e con un valore che varia da 150 a 250 mila €, seguito dal bilocale con un valore compreso tra 100 e 120 mila €. Negli ultimi tempi è aumentata la richiesta di soluzioni da ristrutturare in modo da poter acquistare a prezzi più vantaggiosi.
I prezzi si abbassano non appena ci si allontana e ci si orienta verso le frazioni limitrofe o la zona di Lavarone. Infatti nelle frazioni le quotazioni di immobili usati si aggirano intorno a 1200-1700 € al mq contro una media di 2100-2600 € al mq per le soluzioni presenti a Folgaria. In questa zona per il nuovo o ristrutturato si raggiungono valori intorno a 3500-4000 € al mq.
Le zone più richieste sono quelle più servite, con una buona esposizione al sole e con la possibilità di raggiungere facilmente le piste da sci.
In seguito all’entrata in vigore di una legge provinciale che limita la costruzione di nuovi edifici adibiti a “seconde case”, per il momento si registrano solo interventi di recupero dei volumi già esistenti e non interessati dagli effetti di suddetta legge.
Dovrebbe partire a breve l’impianto che permetterà di raggiungere le piste direttamente dal centro di Folgaria.
Sul mercato immobiliare di Madonna di Campiglio e Pinzolo permane una certa distanza tra domanda e offerta, nonostante alcuni proprietari abbiano ribassato le richieste (anche per importi considerevoli) perché intenzionati a dismettere gli immobili di proprietà.
Infatti si assiste ad un ricambio generazionale che vede famiglie più giovani che ricevono in eredità gli immobili ma, che avendo una disponibilità di spesa più bassa rispetto ai propri genitori, non riescono a sostenerne le spese di gestione e decidono di alienarli.
Da segnalare che molte famiglie che avevano acquistato un immobile in passato e che non lo utilizzavano preferendo un altro tipo di vacanze ora invece sfruttano maggiormente la propria abitazione.
Chi desidera la seconda casa in queste zone possiede un reddito consolidato anche se negli ultimi tempi la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è diminuita e si registrano molte richieste da 200 mila €. Resiste la domanda di prestigio, oltre il milione di euro, ma anche su questo segmento di mercato i potenziali acquirenti sono diventati più attenti e più riflessivi.
La domanda proviene tipicamente da persone residenti nel bresciano, cremonese, piacentino, milanese, dall’Emilia Romagna dalle Marche e da Roma (in quest’ultimo caso si preferisce Madonna di Campiglio).
Madonna di Campiglio si è sviluppata prevalentemente tra gli anni ’70 e ’80 con la presenza di numerosi complessi condominiali. Questa località è caratterizzata dalle piste che arrivano direttamente in centro: però anche le soluzioni più prestigiose hanno subito dei cali di valore. Durante la scorsa stagione sciistica è stato inaugurato il nuovo collegamento delle piste con Pinzolo, che ha determinato una maggiore affluenza verso quest’ultima località.
A Pinzolo si sono registrati ulteriori cali nelle quotazioni immobiliari, sia per le zone centrali a ridosso degli impianti di risalita sia per quelle più esterne, posizionate in un’area verde dotata di parchi attrezzati per bambini e strutture sportive. Per quanto riguarda l’usato in buone condizioni (tra gli anni ’90 e il 2000), i valori si attestano tra 2500 e 2700 € al mq, mentre il nuovo vale intorno a 4000 € al mq. Si segnala un discreto interesse anche per i comuni limitrofi, tra cui Giustino a Carisolo, dove i prezzi sono mediamente inferiori.
A Folgarida la domanda ha subito un rallentamento più forte, nonostante i prezzi siano rimasti costanti. I complessi residenziali presenti risalgono agli anni ’50-’70 e hanno quotazioni di 1800-2000 € al mq.
Emilia Romagna
Sono in diminuzione i prezzi delle abitazioni a Serramazzoni, comune turistico situato subito dopo Modena. Infatti la domanda è in diminuzione così come la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti che attualmente non supera i 100 mila € per l’acquisto di una porzione di casa con un giardino esterno.
Chi cerca la seconda casa infatti si orienta su porzioni di casa in buono stato di conservazione, con sasso e legno esterno e dalle metrature comprese tra 70-80 mq. Piacciono anche le villette a schiera, costruite 25-30 anni fa, che si sviluppano su due piani (40 mq a piano). Non ci sono nuove costruzioni al momento. Le ultime risalgono alla fine del 2008, hanno metrature di 70-80 mq con pannelli fotovoltaici, cappotti. Costruite in classe “C”, non sono state collocate e per cui i costruttori le hanno date in affitto a 500 € al mese.
A cercare casa a Serramazzoni sono prevalentemente famiglie di Modena (che dista 35 km) che durante l’estate si trasferiscono per l’intera stagione. D’inverno l’abitazione si sfrutta soprattutto durante i periodi di festa e durante i weekend.
Nella zona centrale di Serramazzoni si trovano condomini degli anni ’70-’80 da 15-20 appartamenti le cui quotazioni sono di 800-900 € al mq. Nella zona periferica di Serra Pineta ci sono prevalentemente seconde case dal momento che in passato era una delle zone preferite da coloro che cercavano questa tipologia immobiliare. Le quotazioni sono simili a quelle delle abitazioni delle zone centrali. Tra le frazioni si Serramazzoni piacciono San Damiano, Selva, Montagnana e Faeto. In quest’ultima località, situata nel punto più alto, in particolare si ricercano soprattutto seconde case.
Abruzzo
Dopo il ribasso degli anni precedenti, il primo semestre 2013 ha registrato stabilità a Roccaraso e Rivisondoli e sembra che la situazione sia destinata a migliorare; Pescocostanzo, invece, sta subendo una forte battuta d’arresto perché chi aveva acquistato negli anni precedenti difficilmente abbassa il prezzo per non incorrere in eccessive perdite. Anche il nuovo si smaltisce con difficoltà. La domanda turistica proviene soprattutto da residenti campani (in particolare dalla città di Napoli) e si concentra sulle soluzioni medio-piccole (monolocali e bilocali) per un valore di 70-80 mila €, a fronte di un budget massimo di 100-150 mila €. Nei periodi di maggior affluenza turistica è buona la domanda di immobili in affitto: per l’intera stagione invernale (Dicembre-Aprile), un bilocale di quattro posti letto costa circa 2500 €.
Grazie al calo dei prezzi, il centro di Roccaraso sta incontrando un buon andamento, nonostante le difficoltà di parcheggio nel periodo di alta stagione. Qui ci sono condomini degli anni ’60-’70, dove il prezzo di un appartamento in discreto stato non supera 3000 € al mq; quello di una tipologia ristrutturata sale a 3500-4000 € al mq. Sempre molto ricercata la zona Pratone, area verde a ridosso del centro, dove un buon usato si vende a circa 3500 € al mq. Sull’Aremogna, località dove sono ubicati i maggiori impianti di risalita, si possono acquistare alloggi in residence anche a meno di 2000 € al mq. Nella parte centro-orientale di Roccaraso si segnala la “zona C”, area in espansione che tuttavia sta incontrando difficoltà a causa dell’elevato prezzo dei terreni edificabili che sta frenando i costruttori.
Rivisondoli e Pescocostanzo offrono una valida alternativa alla più rinomata località sciistica abruzzese. I loro centri storici, caratterizzati da casette antiche (risalenti anche al ‘700) e palazzetti, continuano ad avere un loro mercato “amatoriale”, che può raggiungere anche i 4000 € al mq per una tipologia ristrutturata (allo stato originario il prezzo scende a 1500-2000 € al mq). Nelle aree esterne al Centro storico ci sono residence degli anni ’70 e più recenti complessi edilizi realizzati negli anni ’80 e ’90 e valutati in media 2500-3000 € al mq.
+(Dati Forniti dall’Ufficio Stampa del Gruppo Tecnocasa)