Immobiliare, nei primi nove mesi del 2026 investimenti a 10,3 miliardi: il retail guida la corsa

Volumi in crescita del 31% nonostante inflazione, tassi in rialzo e tensioni geopolitiche. Il commercio al dettaglio è la prima asset class del mercato italiano. Ne parliamo con Domenico Amicuzi, responsabile espansione immobiliare e gestione immobiliare.

Il mercato immobiliare italiano si muove in un quadro macroeconomico complesso. Secondo l’Investment Overview Q3 2026 di Patrigest (Gabetti Group), l’economia italiana è cresciuta dello 0,5% nel 2025 e il Fondo Monetario Internazionale stima lo stesso ritmo per il 2026 e il 2027. A settembre l’inflazione è salita al 4,2%, dal 3,3% di agosto, spinta dal conflitto nel Golfo e dai rincari dell’energia. Lo stretto di Hormuz, da cui transita circa il 20% di petrolio e GNL mondiali, resta uno dei nodi più sensibili.

Sul fronte monetario, il 10 settembre la BCE ha alzato il tasso sui rifinanziamenti principali dal 2,40% al 2,65%. Nella riunione del 29 ottobre ha invece lasciato i tassi invariati, con decisione unanime, anche se alcuni analisti non escludono un nuovo rialzo a dicembre. Lo spread tra BTP e Bund è tornato sopra i 100 punti base dalla fine di settembre. A settembre è calata anche la fiducia: quella dei consumatori è scesa da 94,5 a 91,2 e quella delle imprese da 97,0 a 95,9, secondo i dati Istat, che segnalano possibili discontinuità metodologiche nella rilevazione.

Investimenti immobiliari: volumi record

Nonostante il contesto, il report segnala una forte accelerazione. Tra gennaio e settembre 2026 il mercato ha superato i 10,3 miliardi di euro, il 31% in più dello stesso periodo del 2025 e un volume pari a quello dell’intero 2024.

Il retail è la prima asset class, con il 29% del totale. Seguono gli alberghi (poco meno di 2 miliardi, +16%) e la logistica (1,9 miliardi, +53%). Gli uffici si fermano a circa 1,2 miliardi, in linea con il 2025. Il living cresce del 79%, a circa 900 milioni, trainato da student housing e build-to-sell. Le asset class alternative, con i data center in testa, salgono del 93%, a circa 850 milioni.

I capitali internazionali pesano per il 72% del totale. In valore arrivano soprattutto da Stati Uniti, Qatar e Spagna. Gli investitori istituzionali e le SGR sono i più attivi, con 4,4 miliardi. Sul piano geografico il Nord Ovest raccoglie il 51% dei volumi, il Centro il 12% e il Sud il 7%.

Il retail: 2,9 miliardi, più dell’intero 2024

Nel commercio al dettaglio gli investimenti hanno raggiunto circa 2,9 miliardi di euro (+37%), più dei 2,8 miliardi dell’intero 2024. Per tipologia, la high street assorbe il 45% dei volumi, i centri commerciali e i retail park il 32%, gli outlet il 13% e la grande distribuzione il 6%. Tra le operazioni spicca quella di Via Montenapoleone a Milano.

La Lombardia è la prima regione, con circa 1,5 miliardi. Tra le transazioni sopra i 100 milioni di euro il report segnala:

– lo share deal di un portafoglio paneuropeo che comprende gli outlet di Serravalle Scrivia e Castel Romano;

– l’acquisizione da parte della sudafricana Vukile del Quarto Nuovo (Napoli), de Le Centurie (Padova) e de Le Due Valli (Torino);

– la cessione di due retail park a Udine e San Fior.

Gli investitori istituzionali, SGR comprese, hanno acquistato per oltre 1,9 miliardi.

(Fonte dei dati: Gabetti Property Solutions S.p.A., Patrigest – Research & Data Intelligence, Investment Overview Q3 2026.)

L’intervista: Il retail premia qualità e capacità di gestione

Domenico Amicuzi, responsabile espansione e gestione immobiliare ed Associate. Member RICS, vanta una consolidata esperienza nel settore real estate, con un’attenzione particolare al comparto retail.

Come legge questo andamento degli investimenti, con inflazione e tassi in aumento?

«Lo leggo come un segnale di fiducia nel real estate italiano, ma di una fiducia selettiva. Il capitale con orizzonte di lungo periodo non si ferma davanti alla volatilità, però alza l’asticella: contano la qualità dell’immobile, la sostenibilità dei canoni e il costo del debito. Oggi si acquista guardando ai flussi di cassa più che alla promessa di rivalutazione.»

Il retail è la prima asset class. Perché proprio ora?

«Perché è un mercato che si è riallineato e ha messo in evidenza gli asset davvero solidi. Parlare di “retail” in generale però non basta: high street prime, centri commerciali dominanti, retail park e outlet hanno dinamiche molto diverse. Dove la location è forte e l’operatore è solido, il retail resta una fonte di rendimento interessante rispetto ad altre asset class.»

Dal punto di vista dell’espansione, cosa cercano oggi gli operatori?

«Cercano la location giusta, non soltanto i metri quadri necessari per il format. Contano bacini d’utenza consolidati, accessibilità e formati flessibili, capaci di adattarsi ai nuovi modelli di consumo. Vedo attenzione crescente anche per piazze al di fuori dei mercati più tradizionali: il Sud Italia ad esempio pesa ancora poco sui volumi complessivi e ha margini di crescita per chi sa leggere bene i territori.»

Guardando al futuro, dove vede le opportunità migliori per chi investe nell’immobiliare retail?

«Vedo le opportunità maggiori dove si incontrano tre elementi: una location consolidata, conduttori solidi e un immobile che può essere valorizzato nel tempo. Non credo che la crescita dei volumi trasformi tutto il comparto in un’occasione: la selettività resterà alta, soprattutto finché il costo del denaro sarà incerto. Più che sul mercato nel suo complesso, i capitali si muoveranno sulla qualità del singolo asset, che sia una via commerciale prima scelta, un centro dominante nel suo bacino o un retail park ben servito. Chi saprà leggere i territori e costruire operazioni sostenibili nel lungo periodo avrà ancora molto spazio.»