Retail immobiliare, la ripresa continua: i dati del 2026 e il punto di vista di Domenico Amicuzi

Il mercato immobiliare retail italiano chiude il primo semestre del 2026 con numeri che confermano una fase di ripresa strutturale. Secondo il report Italy Real Estate Market Trends & Outlook 2026 H1 di Cushman & Wakefield, gli investimenti nel comparto retail hanno superato i 2,5 miliardi di euro nella prima metà dell’anno, con una crescita del 103% su base annua, la performance migliore tra tutte le asset class del real estate italiano.

A trainare il mercato sono soprattutto centri commerciali, retail park e le location prime delle high street, mentre il commercio online continua a crescere senza sottrarre centralità ai negozi fisici: secondo lo stesso report, gli acquisti online degli italiani supereranno i 66,6 miliardi di euro nel 2026 (+6% su base annua), con una penetrazione sul totale della spesa retail salita all’11,5%.

Per capire cosa significano questi numeri per chi, ogni giorno, lavora sul territorio per individuare nuove location commerciali e gestire il valore degli asset nel tempo, abbiamo intervistato Domenico Amicuzi Responsabile Sviluppo Immobiliare e Asset Manager che da oltre vent’anni opera nel settore real estate italiano tra retail, GDO alimentare e gestione patrimoniale.

Amicuzi, i dati raccontano un settore in forte ripresa. Lei lo percepisce allo stesso modo nel suo lavoro quotidiano, sul territorio?

Sì, ed è una sensazione che ha radici concrete. Negli ultimi mesi ho visto un ritorno di interesse da parte di proprietà e investitori verso location che fino a poco tempo fa faticavano a trovare un tenant. C’è più fiducia, e si torna a ragionare su progetti di medio-lungo periodo invece che sulla semplice gestione dell’esistente. È un cambio di clima che si respira parlando con operatori, proprietà e colleghi del settore.

Il report segnala che il segmento luxury ha mantenuto canoni sostanzialmente stabili e una vacancy molto bassa nelle location premium, con nuove aperture di brand come Golden Goose, Prada e Moyant tra Milano, Roma e Taormina. Come legge l’andamento di questo segmento?

È un segmento che si conferma resiliente perché parla a una domanda molto meno legata al ciclo economico generale. Il dato sulla vacancy bassissima nelle destinazioni premium racconta bene la competizione che c’è oggi per gli spazi migliori: i brand del lusso non rincorrono la quantità, ma l’esclusività di poche location strategiche, ed è per questo che i canoni restano stabili nonostante la domanda resti alta. È un mercato a sé, con logiche diverse dal resto del retail, ma che continua a trainare l’attrattività complessiva delle città in cui si concentra.

I canoni prime rilevati dal report variano moltissimo tra le città italiane, da 20.000 €/mq/anno a Milano fino a 2.100 €/mq/anno a Torino. Cosa dice questo divario sullo stato del mercato immobiliare retail nel Paese?

Racconta un mercato ancora molto polarizzato, dove poche location concentrano la domanda più forte e il resto del Paese si muove su valori molto più contenuti. Milano resta un caso a parte anche a livello europeo, ma un divario così ampio con altre grandi città segnala anche delle opportunità: dove i canoni sono più accessibili, un investitore attento può trovare margini di valorizzazione interessanti, a patto di saper leggere correttamente il potenziale del territorio.

Lei si occupa sia di espansione immobiliare sia di asset management. Come cambia il suo modo di lavorare passando da un ambito all’altro?

Sono due approcci complementari ma con logiche diverse. Nell’espansione ragiono in avanti: individuo un’opportunità, la valuto, la negozio, la porto a compimento. Nell’asset management il lavoro è più simile a una cura costante: un portafoglio immobiliare va seguito nel tempo, monitorando le performance dei singoli asset, intervenendo quando un tenant mix va rivisto o quando un immobile perde competitività rispetto al mercato. Sono due competenze che si alimentano a vicenda: capire come si valorizza un asset nel tempo mi aiuta anche a scegliere meglio le location su cui investire in fase di sviluppo.

Cosa significa oggi, secondo lei fare bene asset management su un portafoglio immobiliare retail?

Significa soprattutto anticipare, non solo reagire. Un buon asset manager non aspetta che un immobile perda valore per intervenire, ma legge i segnali in anticipo: l’evoluzione dei consumi in una determinata zona, il cambiamento del profilo dei clienti, la necessità di rinnovare gli spazi o ripensare il tenant mix. È un lavoro che richiede sia competenze tecniche e finanziarie, sia una conoscenza diretta e concreta del territorio in cui si trova ogni singolo asset.

Cosa la convince di più, e cosa invece la convince meno, delle strategie di sviluppo e gestione che vede oggi sul mercato?

Mi convince l’attenzione crescente alla qualità della location e alla valorizzazione di ciò che già esiste, rispetto alla pura espansione per occupare il territorio: negli anni ho visto errori nati da sviluppi troppo aggressivi, fatti più per crescere in metri quadri che per rispondere a una reale domanda. Quello che invece mi convince meno è che talvolta si insegue la tendenza del momento, penso ai format più “esperienziali” senza adattarla davvero al contesto locale, sia in fase di sviluppo sia nella gestione successiva dell’asset.

Lei ha maturato una parte importante della sua esperienza al Centro-Sud Italia. Che considerazioni si sente di fare su questi territori, sia dal punto di vista dell’espansione sia della gestione patrimoniale?

Il Centro-Sud ha ancora margini di sviluppo importanti, spesso sottovalutati rispetto al Nord Italia. Sono territori con bacini di utenza solidi, dove però serve una lettura più attenta delle specificità locali: non funzionano gli stessi modelli replicati da Milano o dal Nord, né in fase di apertura di una nuova location né nella gestione degli asset già presenti. Nella mia esperienza, i progetti e i portafogli che hanno reso di più sono quelli costruiti e gestiti insieme al territorio, coinvolgendo la conoscenza di chi lo vive, non semplicemente calati o amministrati dall’alto.

Se dovesse dare un consiglio a un investitore che oggi guarda con interesse al retail immobiliare italiano, cosa gli direbbe?

Gli direi di non fermarsi ai grandi centri urbani, dove la competizione per gli asset migliori è già molto alta, ma di guardare con più attenzione a location secondarie ben collegate e con un bacino di utenza solido. E gli consiglierei di pensare fin da subito alla gestione futura dell’asset, non solo all’acquisizione: un investimento immobiliare di successo si costruisce nel tempo, con una strategia di asset management altrettanto solida quanto quella di sviluppo iniziale.