Condominio senza codice fiscale: illegittimi gli incarichi professionali intestati all’ente non costituito

Sempre più frequente il caso di immobili in condominio di fatto, ma mai costituiti formalmente. Esperti legali: “Nessuna validità per gli incarichi conferiti a nome del condominio se non esiste come soggetto giuridico”.

In tutta Italia esistono migliaia di edifici abitati da più proprietari ma mai formalmente costituiti in condominio. Si tratta di una situazione spesso tollerata per decenni, ma che comporta serie conseguenze legali e amministrative quando emergono esigenze gestionali condivise, come incarichi a tecnici, manutenzioni straordinarie o consulenze legali. Il punto critico riguarda la legittimità degli incarichi professionali intestati a un “condominio” che, di fatto, non esiste formalmente perché privo di codice fiscale e di amministrazione legalmente riconosciuta.

La legge italiana prevede che il condominio, pur potendo esistere come ente di gestione per il solo fatto che un edificio sia suddiviso in proprietà esclusive e parti comuni (art. 1117 e seguenti del Codice Civile), assuma piena soggettività fiscale e operativa solo con l’attribuzione di un codice fiscale proprio, da richiedere all’Agenzia delle Entrate. È proprio quel codice fiscale a consentire l’intestazione di bollette comuni, la gestione di un conto corrente condominiale e, soprattutto, la possibilità di stipulare contratti a nome del condominio, come spiegano diversi esperti in diritto immobiliare.

In assenza di tale codice fiscale, ogni incarico formalmente conferito a nome del “condominio” risulta giuridicamente privo di valore, poiché il committente non esiste come soggetto identificabile. In questi casi, la responsabilità ricade esclusivamente sui firmatari dell’accordo, che rispondono personalmente e solidalmente nei confronti del professionista incaricato, sia in ambito civile che tributario.

Non è raro che si diano incarichi per lavori straordinari o consulenze legali in assenza di un condominio costituito ma si tratta di pratiche pericolose. Il professionista potrebbe rivalersi direttamente sui condomini che hanno sottoscritto l’incarico, mentre gli altri proprietari possono legittimamente dissociarsi e non partecipare alle spese, in quanto mai regolarmente deliberate.

È questo l’aspetto più delicato: in mancanza di assemblee regolarmente convocate e verbalizzate secondo le norme (art. 66 disp. att. c.c.), non esiste una maggioranza legittimata a decidere, né una minoranza vincolata. Un singolo condomino può opporsi alla firma di qualsiasi incarico con piena legittimità, anche nel caso in cui tutti gli altri siano favorevoli.

Secondo i tecnici dell’Agenzia delle Entrate, la costituzione del condominio, con attribuzione del codice fiscale, è una procedura semplice e gratuita. È sufficiente compilare il modello AA5/6 (per soggetti diversi dalle persone fisiche) indicando i dati identificativi dell’edificio e allegando un verbale assembleare con la nomina di un amministratore – anche interno – che funga da rappresentante fiscale.

Una volta ottenuto il codice fiscale, il condominio può aprire un conto corrente, intestare le utenze comuni e stipulare contratti regolari. È inoltre possibile redigere regolamenti condominiali, tabelle millesimali e registrare tutto presso l’Agenzia delle Entrate o un notaio, se necessario.

La tendenza alla regolarizzazione è in crescita, anche per via delle agevolazioni fiscali legate ai lavori edilizi (bonus ristrutturazioni, ecobonus, superbonus) che richiedono condomini pienamente costituiti per beneficiare delle detrazioni.

In sintesi nessun incarico può essere conferito validamente a nome di un condominio che non esiste dal punto di vista fiscale e amministrativo. Senza codice fiscale, il committente non è il condominio ma sono le singole persone che firmano. Il rischio di contenzioso è alto e i professionisti seri dovrebbero pretendere una formalizzazione preliminare prima di accettare l’incarico.

Una situazione poco nota, ma di grande rilevanza pratica, specie nei piccoli edifici dove non si è mai sentita l’esigenza di una gestione formale. Ma oggi più che mai, la regolarizzazione è una tutela per tutti.